15 sygnałów ostrzegawczych
przed zakupem mieszkania w Warszawie.

W praktyce trzeba odróżnić brak dokumentu, sprzeczność prawną i utratę kontroli nad transakcją. Brak można czasem uzupełnić. Sprzeczność może wymagać wpisu sądowego, zgody małżonka, dokumentu banku lub zmiany umowy. Najpilniejsza jest sytuacja, w której pieniądze mają wyjść od kupującego, zanim podstawowe ryzyko zostanie rozwiązane.

Oficjalny system: EKW Ministerstwa Sprawiedliwości

W systemie EKW, po podaniu numeru księgi, można bezpłatnie przejrzeć jej treść. Dział I opisuje nieruchomość i związane z nią prawa, dział II wskazuje właściciela lub użytkownika wieczystego, dział III obejmuje prawa, roszczenia, ograniczenia i ostrzeżenia inne niż hipoteki, a dział IV — hipoteki.

Porównaj właściciela z księgi lub posiadacza właściwego prawa z dokumentem nabycia. Sprawdź historię spadkową, ustrój majątkowy, reprezentację spółki i pełnomocnictwo. Dla spółki zweryfikuj aktualne zasady reprezentacji w oficjalnym KRS. Przy osobie prywatnej ustal, czy nieruchomość należy do majątku osobistego czy wspólnego — bez zakładania, że każdy małżonek musi albo nie musi podpisać umowy.

Ogłoszenie jest opisem marketingowym, a nie wykazem praw. Miejsce postojowe może być oddzielnym lokalem, udziałem z prawem do wyłącznego korzystania, prawem związanym z mieszkaniem albo najmem. Komórka może być pomieszczeniem przynależnym, odrębnym lokalem lub częścią wspólną przydzieloną do korzystania.

Przed podpisaniem rozróżnij opłatę rezerwacyjną, zaliczkę i zadatek oraz sprawdź, jakie skutki nadaje im konkretna umowa. Ustal, czy kupujący może odzyskać środki, jeśli nie otrzyma finansowania, dokumentów albo akceptowalnego wyniku analizy. Nie zakładaj, że ustawowe zasady dotyczące umowy deweloperskiej automatycznie obejmują każdą prywatną sprzedaż na rynku wtórnym.

Zapytaj, kto faktycznie mieszka w lokalu, czy istnieje umowa najmu, użyczenia albo inny tytuł do zajmowania mieszkania, jak wygląda kaucja i kiedy nastąpi wydanie. Sprawdź także aktualne opłaty administracyjne, zaległości, fundusz remontowy i zaplanowane większe prace w budynku.

Sprawdź rzut, dostępne projekty, protokoły, dokumenty administracji i zakres remontu. Oględziny techniczne powinny odpowiadać wiekowi i stanowi nieruchomości. Warto też sprawdzić otoczenie w oficjalnych mapach Warszawy i rejestrze wniosków, decyzji i zgłoszeń budowlanych GUNB — pamiętając, że rejestr nie zastępuje pełnej analizy dokumentacji.

Ustawa deweloperska ustanawia ochronę kupującego w objętych nią transakcjach, ale nie eliminuje potrzeby przeczytania dokumentów. Zweryfikuj, czy umowa odpowiada prospektowi, jak rozliczana jest zmiana powierzchni, co obejmuje cena i kiedy przechodzą prawa związane z miejscem postojowym lub komórką.

Treść pełnomocnictwa powinna zostać uzgodniona z notariuszem lub prawnikiem obsługującym konkretną transakcję jeszcze przed podpisaniem dokumentu za granicą. Znaczenie mogą mieć forma notarialna, apostille lub legalizacja, tłumaczenie przysięgłe, dostarczenie oryginału, zakres czynności oraz limity przelewów.

Przy hipotece część ceny może trafiać bezpośrednio do banku sprzedającego, a pozostała kwota do właściciela. Struktura musi wynikać z dokumentów banku i umowy. Depozyt notarialny może być rozważony w odpowiedniej transakcji, ale nie jest automatycznym ani obowiązkowym rozwiązaniem dla każdego zakupu.

Pośrednik sprzedającego może przekazywać dokumenty i prowadzić prezentację, ale nie należy automatycznie zakładać, że wykonuje niezależną analizę w interesie kupującego. Kupujący powinien wiedzieć, kto odpowiada za analizę prawną, techniczną, negocjacje i kontrolę umowy.