רכשנו עבור משקיע דירה דו־מפלסית לפני מכירה פומבית בהוצאה לפועל, תיאמנו עם משרד עורכי הדין את בדיקת החובות ואת התשלומים, וניהלנו את החידוש והריהוט. התוכנית הייתה למכור לאחר ההשבחה — אך בסיום העבודות בחר המשקיע להפוך את הדירה לביתו.
סוכנות נדל״ן אחרת הפנתה אלינו דירה ברחוב Geodezyjna ברובע Białołęka בוורשה שנדרשה לעסקה מהירה. על הנכס רבץ חוב והוא עמד בפני סיכון של מכירה פומבית בהוצאה לפועל. ל־WIC כבר היה משקיע פולני שחיכה להזדמנות מתאימה והיה מסוגל להשלים רכישה במזומן.
הדירה הדו־מפלסית, בשטח 120 מ״ר, נרכשה ב־680,000 זלוטי. במעמד השטר הנוטריוני הועברו 320,000 זלוטי לנושים ו־360,000 זלוטי הנותרים לבעלים הקודם. לאחר מכן הדירה חודשה, הותאמה בחלקה ורוהטה. התוכנית המקורית הייתה למכור אותה לאחר ההשבחה ב־1,100,000 זלוטי, אך לאחר סיום העבודות המשקיע בחר להשאיר אותה כביתו הפרטי.
120 מ״ר בקומות השנייה והשלישית, עם שלושה חדרי שינה, סלון ומרפסת.
| פרמטר | פרטים |
|---|---|
| מיקום | רחוב Geodezyjna, Białołęka, ורשה |
| שטח | 120 מ״ר |
| מפלסים | קומות 2 ו־3 |
| חלוקה | שלושה חדרי שינה, סלון, מטבח, חדרי רחצה ומעברים בשני מפלסים |
| שטח חוץ | מרפסת |
| התוכנית הראשונית | רכישה, השבחה ומכירה |
| השימוש הסופי | המשקיע השאיר את הדירה כביתו הפרטי |
הדירה הייתה במצב סביר כבר בעת הרכישה. השטח הגדול, החלוקה לשני מפלסים והמרפסת יצרו בסיס טוב לבית משפחתי איכותי בלי צורך בבנייה מחדש של כל המבנה הפנימי.
משקיע עם הון זמין, עבודה משפטית ממוקדת וחלוקה מבוקרת של מחיר הרכישה במעמד השטר הנוטריוני.
ההזדמנות הגיעה מסוכנות נדל״ן אחרת, שנזקקה לקונה המסוגל לפעול במהירות. מכיוון שכבר ייצגנו משקיע שחיפש עסקה מתאימה והחזיק בהון זמין, יכולנו להתחיל מיד בבדיקות במקום להמתין לסידור מימון בנקאי.
משרד עורכי הדין ביצע את הניתוח המשפטי, ריכז את מסמכי הדירה וטיפל בסוגיות שנראו במרשם המקרקעין והמשכנתאות. מחיר הרכישה הסופי, 680,000 זלוטי, חולק במעמד השטר: 320,000 זלוטי לנושים ו־360,000 זלוטי לבעלים הקודם. אלה היו שני חלקים של אותו מחיר רכישה, ולא עלויות שנוספו מעליו.
סוכנות אחרת שיתפה נכס רגיש לזמן, שנדרש לו קונה המסוגל להשלים במהירות עסקה מורכבת.
הצגנו את ההזדמנות למשקיע פולני קיים שחיכה לרכישה מתאימה ולא נזקק למימון בנקאי.
משרד עורכי דין המתמחה בתחום בדק את החובות, המסמכים ומצב הרישום והכין את הדרך לעסקה נוטריונית מבוקרת.
הנושים נפרעו ישירות כחלק ממחיר הרכישה של 680,000 זלוטי, וכך ניתן היה להשלים את הרכישה לפני המכירה הפומבית.
320,000 זלוטי לנושים + 360,000 זלוטי לבעלים הקודם = מחיר רכישה כולל של 680,000 זלוטי. אין להוסיף את פירעון החוב למחיר פעם נוספת.
הדירה הייתה ראויה לשימוש ובמצב סביר, אך הגמר, המטבח והריהוט דרשו עדכון אחיד.
השתמשו בחצים או בתמונות הממוזערות כדי לעבור בין צילומי הדירה לפני החידוש. לחיצה על התמונה הגדולה פותחת תצוגה במסך מלא.
7 תמונות · בטלפון אפשר להחליק את שורת התמונות הממוזערות
כל הדירה נצבעה וחודשה: רצפות שוקמו, הותקן מטבח חדש, החדרים רוהטו וחדר הרחצה בקומה העליונה שופץ.
מכיוון שהדירה נרכשה במצב סביר, התוכנית התמקדה בשיפור כל החללים הנראים לעין במקום בבנייה מחדש של כל הדירה. תקציב העבודות, המטבח, מוצרי החשמל והריהוט היה 130,000 זלוטי נטו ועוד מע״מ, כלומר 159,900 זלוטי ברוטו.
שני המפלסים וכל החדרים חודשו ונצבעו כדי ליצור חלל אחיד, בהיר ונעים יותר.
רצפות העץ הקיימות לוטשו וחודשו, וכך נשמר רכיב איכותי שכבר היה בדירה.
הותקן מטבח חדש בהתאמה אישית יחד עם סט מלא של מוצרי חשמל ביתיים.
הסלון וחדר השינה במפלס התחתון רוהטו בפריטים שנבחרו להתאים לעיצוב המוגמר.
חדר הרחצה במפלס העליון שופץ והותאם לשפה האחידה של הדירה המחודשת.
גופי תאורה, מתגים, שקעים ואביזרי חשמל גלויים נוספים הוחלפו בכל הנכס.
הפרויקט שמר על הרכיבים שכדאי היה לשמר וריכז את התקציב במקומות ששינו ביותר את הנוחות והאיכות החזותית: רצפות, מטבח, חדר רחצה, תאורה וריהוט.
דירה דו־מפלסית מחודשת ומרוהטת בשטח 120 מ״ר, עם רצפות משוקמות, מטבח מותאם וגמר אחיד בשני המפלסים.
מהמטבח החדש ועד רצפות העץ שחודשו — כך נראית הדירה לאחר העבודות. לחצו על התמונה להגדלה או בחרו תמונה מהגלריה.
21 תמונות · בטלפון אפשר להחליק את שורת התמונות הממוזערות
רכישה, עבודה משפטית, חידוש, ריהוט ותיאום העסקה — כולם מוצגים באופן אחיד בסכומי ברוטו.
| רכיב עלות | סכום |
|---|---|
| מחיר רכישה | 680,000 זלוטי |
| מס רכישה PCC (2%) | 13,600 זלוטי |
| נוטריון, רישומים במרשם המקרקעין והעתקי השטר | 3,250 זלוטי |
| משרד עורכי דין: ניתוח, מסמכים וטיפול ברישום — 18,000 זלוטי נטו ועוד מע״מ | 22,140 זלוטי ברוטו |
| עבודות, מטבח מותאם, מוצרי חשמל וריהוט — 130,000 זלוטי נטו ועוד מע״מ | 159,900 זלוטי ברוטו |
| איתור ההזדמנות ותיאום העסקה על ידי WIC — שכר היסטורי מותאם לפרויקט, 30,000 זלוטי נטו ועוד מע״מ | 36,900 זלוטי ברוטו |
| עלות כוללת של הפרויקט | 915,790 זלוטי |
התשלום של 320,000 זלוטי לנושים והתשלום של 360,000 זלוטי לבעלים הקודם יוצרים יחד את מחיר הרכישה של 680,000 זלוטי. לכן הם אינם מתווספים שוב לטבלת העלויות. לפי הנתונים, מחיר הרכישה היה כ־5,667 זלוטי למ״ר והעלות המלאה של הפרויקט כ־7,632 זלוטי למ״ר.
מחיר המכירה המתוכנן היה 1.1 מיליון זלוטי, אך הדירה המוגמרת לא הוצעה למכירה.
הרכישה נבחנה בתחילה כפרויקט של רכישה, השבחה ומכירה. מול מחיר מכירה מתוכנן של 1,100,000 זלוטי ועלות פרויקט מלאה של 915,790 זלוטי, ההפרש הגולמי המתוכנן היה 184,210 זלוטי — לפני עלויות מכירה ומס.
רחוב Geodezyjna, Białołęka · 120 מ״ר · נתונים מתוכננים, לא מכירה שהושלמה
184,210 זלוטי הם ההפרש בין מחיר המכירה המתוכנן, 1,100,000 זלוטי, לבין עלות הפרויקט, 915,790 זלוטי. הסכום אינו כולל תיווך או שיווק במכירה, עלויות החזקה נוספות ומס. מכיוון שהמשקיע שמר את הדירה, לא היה מחיר מכירה ולא מומש רווח מהשבחה.
רכישה מורכבת מבחינה משפטית הושלמה לפני מכירה פומבית, הדירה שודרגה, ולבסוף המשקיע בחר להפוך אותה לביתו.
העסקה חיברה בין הזדמנות רגישה לזמן, משקיע עם הון זמין לרכישה, ניתוח משפטי מקצועי וחלוקת תשלומים מבוקרת במעמד השטר הנוטריוני. הנושים נפרעו כחלק ממחיר הרכישה של 680,000 זלוטי, וכך ניתן היה להשלים את הרכישה לפני המכירה הפומבית.
לאחר הרכישה נצבעה הדירה הדו־מפלסית, רצפות העץ חודשו, הותקנו מטבח מותאם ומוצרי חשמל, חדר הרחצה העליון שופץ, הוחלפו תאורה ואביזרי חשמל, וחללי המגורים העיקריים רוהטו ברמה גבוהה.
התוכנית הייתה למכור את הנכס ב־1.1 מיליון זלוטי. הדירה המוגמרת שינתה את החלטת המשקיע: במקום למכור, הוא בחר להשאיר אותה לשימושו. לכן הפרויקט הסתיים כבית פרטי מוכן, ולא כעסקת השבחה שמומשה במכירה.
הזדמנויות עם חוב וסיכון למכירה פומבית דורשות הרבה יותר ממחיר רכישה נמוך. הערך נוצר מהתאמה מהירה לקונה הנכון, תיאום העבודה המשפטית, הסבר ברור של מבנה התשלום וניהול השבחת הנכס מתחילתה ועד סופה. עבור רוכש מישראל, זהו בדיוק המקום שבו צוות מקומי אחד יכול להפוך עסקה מורכבת לתהליך שניתן להבין ולשלוט בו.
זו הייתה עסקה ייחודית לנכס הזה; מדריך הרובע מסביר תחבורה, היצע דיור וסיכוני מיקרו־מיקום שיש לבדוק ברכישה אחרת ב־Białołęka.
היעזרו במדריך Białołęka כדי להשוות בין Tarchomin, Nowodwory, Żerań, אזורים עם גישה לרכבת ושכונות חדשות בשולי הרובע, לפני שתבדקו הזדמנות נוספת באזור. פתחו את מדריך Białołęka ←
תשובות ברורות על פירעון החוב, עלויות הפרויקט והשינוי מתוכנית מכירה לשימוש אישי.
לא. מחיר הרכישה חולק ל־320,000 זלוטי ששולמו לנושים ול־360,000 זלוטי ששולמו לבעלים הקודם. שני התשלומים יחד הם מחיר הרכישה הכולל של 680,000 זלוטי.
ההזדמנות הותאמה למשקיע שהיה מוכן לרכישה במזומן, ומשרד עורכי דין מתמחה ניתח את המסמכים, החובות ומצב הרישום. התשלומים הנדרשים תואמו במעמד השטר הנוטריוני, כך שהנושים נפרעו בתוך העסקה. עסקה חדשה מסוג זה דורשת בדיקה משפטית נפרדת; המקרה אינו תבנית אוטומטית לעסקה אחרת.
הסכום הוא 130,000 זלוטי נטו ועוד מע״מ וכלל צביעה, ליטוש וחידוש רצפות, מטבח מותאם עם מוצרי חשמל, ריהוט ברמה גבוהה לסלון ולחדר השינה התחתון, שיפוץ חדר הרחצה העליון והחלפת תאורה ואביזרי חשמל גלויים.
לא. זה היה ההפרש הגולמי בין מחיר המכירה המתוכנן של 1.1 מיליון זלוטי לבין עלות הפרויקט המלאה. המשקיע החליט לשמור את הדירה המוגמרת, ולכן לא בוצעה מכירה ולא מומש רווח מההשבחה.
כל פרויקט נראה אחרת לפי הנכס, מצבו והמטרה של הרוכש.
דירת 27 מ״ר ברחוב Graniczna שנרכשה מרחוק, שופצה, רוהטה והושכרה עבור משקיע המתגורר בישראל.
דירה מיד שנייה שנרכשה מתחת למחיר המבוקש, שופצה במלואה והושכרה עבור לקוח המתגורר בצרפת.
בדיקת ההזדמנות, תיאום משפטי, מבנה הרכישה והשבחת הנכס — מרוכזים בתהליך אחד.
WIC עוזרת למשקיעים להבין את הנכס, לתאם עבודה משפטית מקצועית, לבנות את הרכישה נכון, לנהל שיפוץ ולהתאים את אסטרטגיית היציאה אם התוכנית משתנה. כך אתם מקבלים תמונה ברורה ואיש קשר אחד בוורשה לפני העברת הון.