המשימה הייתה למצוא נכס שמוכן לעבוד מהרגע הראשון: דירה גמורה ומרוהטת באזור מבוקש, עם רכיבים נוספים שניתן להשכיר — וללא ניהול שיפוץ מרחוק.
בתוך כשלושה שבועות אותרה דירה בשטח 46 מ״ר בלב מיאסטצ׳קו וילאנוב. היא נרכשה יחד עם צמד מקומות חניה תת־קרקעיים ומחסן. לאחר הרכישה הושכרו הדירה, החניות והמחסן, וכל אחד מהרכיבים תרם להכנסה הכוללת.
רוכשים שמתכננים עסקה מרחוק יכולים להתחיל ב־מדריך WIC לרוכשים מישראל. בכל עסקה יש לתאם מראש עם עורך הדין והנוטריון אילו פעולות מחייבות נוכחות ואילו ניתן לבצע באמצעות ייפוי כוח.
מה הלקוח ביקש להשיג
השקעה מוכנה בוורשה, ללא שיפוץ ועם כמה מקורות הכנסה.
הלקוח התגורר בבריטניה ורצה להימנע מפרויקט שיפוץ ומרכישת ציוד נוסף. סדר העדיפויות היה ברור: מיקום נגיש, נכס שקל להעמיד להשכרה ורכיבים נלווים שיוכלו לתרום להכנסה ולערך העסקה.
להשכיר בלי להתחיל עבודות
הדירה הייתה גמורה, מצוידת ומרוהטת כבר במועד הרכישה.
מיאסטצ׳קו וילאנוב
אזור מגורים מבוקש עם מלאי חדש יחסית וביקוש מצד שוכרים מתאימים.
לא רק שכר הדירה
גם צמד החניות והמחסן נבדקו כרכיבים שיכולים לייצר הכנסה.
דירה מוכנה בלב מיאסטצ׳קו וילאנוב
46 מ״ר, מרפסת גדולה, צמד חניות ומחסן בבניין משנת 2015.
הנכס שאותר היה מוכן לשימוש ולא דרש שיפוץ. הבניין הוקם בשנת 2015, הכניסה מאובטחת ומנוטרת, ולדירה מבואה נפרדת ומרפסת גדולה.
| פרמטר | פרטי הפרויקט |
|---|---|
| מיקום | מיאסטצ׳קו וילאנוב, ורשה |
| שטח הדירה | 46 מ״ר |
| בניין | נבנה בשנת 2015, כניסה מאובטחת ומנוטרת |
| חלוקה ותוספות | מבואה נפרדת ומרפסת גדולה |
| חניה | שני מקומות חניה מקבילים בחניון התת־קרקעי |
| אחסון | מחסן גדול |
| מצב בעת הרכישה | גמורה ומרוהטת במלואה, ללא צורך בשיפוץ |
החניות והמחסן לא הוערכו רק כתוספות לנוחות. לפני הרכישה נבדק כיצד הם משפיעים על מחיר החבילה ועל אפשרות ההשכרה. למידע על האזור קראו את מדריך הנדל״ן של וילאנוב.
מה WIC ריכזה בפרויקט
מחיפוש ממוקד ועד לחוזי שכירות לרכיבים השונים.
הגדרת נכס היעד
דירה מרוהטת ומוכנה, ללא תקציב שיפוץ, באזור שמתאים להשכרה.
איתור ובדיקת החלופות
בתוך כשלושה שבועות אותרה הדירה שנבחרה, יחד עם צמד חניות ומחסן.
משא ומתן על כל החבילה
מחיר הדירה ירד ב־35,000 זלוטי; החניות והמחסן נכללו בחישוב הכולל.
תיאום הרכישה והחתימה
הלקוח הגיע לפולין לחתימת השטר הנוטריוני, והשלבים המקומיים רוכזו עבורו.
איתור שוכרים
הדירה, צמד החניות והמחסן שווקו כרכיבים נפרדים בהתאם למבנה העסקה.
מקרה הבוחן מתאר מה בוצע בפרויקט המסוים. בנכס חדש מגדירים מראש את הבדיקות, התיאום והליווי בהתאם למצב הדירה, למטרת הרכישה ולבחירת הלקוח.
הדירה הייתה מוכנה מהיום הראשון
ללא תמונות „לפני ואחרי” — זהו מצבה בעת הרכישה.
כל התמונות מציגות את הדירה המרוהטת שנבחרה. לחצו על תמונה כדי לפתוח אותה בתצוגה גדולה.
כמה עלתה הרכישה המלאה
הפרדה בין מחיר הנכס, עלויות העסקה ושכר איתור השוכר שתועד.
המחיר המבוקש לדירה היה 935,000 זלוטי. לאחר משא ומתן הוא ירד ל־900,000 זלוטי. צמד החניות עלה 80,000 זלוטי והמחסן 25,000 זלוטי.
| רכיב | סכום מתועד |
|---|---|
| הדירה לאחר משא ומתן | 900,000 זלוטי |
| צמד חניות תת־קרקעיות | 80,000 זלוטי |
| מחסן | 25,000 זלוטי |
| מחיר הרכישה הכולל | 1,005,000 זלוטי |
| מס PCC בשיעור 2% | 20,100 זלוטי |
| נוטריון | 2,000 זלוטי |
| תרגום מסמכים | 1,500 זלוטי |
| שירות משפטי | 9,000 זלוטי |
| ביטוח הנכס | 600 זלוטי |
| שכר תיאום הרכישה בפרויקט, 3% נטו | 37,084.50 זלוטי כולל מע״מ |
| סך עלויות הרכישה והשירותים | 70,284.50 זלוטי |
| שכר איתור שוכר בפרויקט ההיסטורי | 4,200 זלוטי |
| עלות ההשקעה הכוללת | 1,079,484.50 זלוטי |
העלויות מתייחסות לפרויקט המסוים. מסים, תעריפים ושכר שירות נבדקים מחדש בכל עסקה. ראו את מדריך העלות הכוללת ואת המחירון העדכני של WIC.
שלושה רכיבים שהושכרו בנפרד
הדירה, צמד החניות והמחסן יצרו יחד הכנסה חודשית של 4,950 זלוטי.
שוכר לדירה נמצא בתוך כשלושה שבועות. שכר הדירה נקבע על 4,200 זלוטי לחודש. דמי ועד בסך 600 זלוטי שולמו בנפרד על ידי השוכר ולכן אינם מוצגים כהכנסה של הבעלים. צמד החניות הושכר לדייר אחר בבניין ב־450 זלוטי לחודש, והמחסן לדייר נוסף ב־300 זלוטי.
| מקור הכנסה | סכום חודשי |
|---|---|
| שכר דירה | 4,200 זלוטי |
| צמד החניות | 450 זלוטי |
| המחסן | 300 זלוטי |
| הכנסה חודשית כוללת | 4,950 זלוטי |
| הכנסה שנתית בהנחת 12 חודשים | 59,400 זלוטי |
החניות והמחסן הוסיפו יחד 750 זלוטי להכנסה החודשית שתועדה. בעסקה חדשה צריך לבדוק את הזכויות, התקנון, תנאי החוזה והביקוש בפועל לפני שמניחים שניתן להשכיר כל רכיב בנפרד.
תשואה על מלוא העלות המתועדת
אותו בסיס הון משמש לכל אחוז — כדי שההשוואה תהיה ברורה.
בהנחת 12 חודשי שכירות ולפני תקופות ללא שוכר.
59,400 חלקי 1,079,484.50 זלוטי.
המחשה בלבד, לפני הוצאות נוספות ומס במדינת התושבות.
ריכוז החישוב המתועד
הבעלים בחר לנהל את השכירות בעצמו, ולכן לא הופחתו דמי ניהול חודשיים של WIC.
לפי המידע הרשמי המעודכן, מס על הכנסה משכירות פרטית בפולין הוא 8.5% עד 100,000 זלוטי ו־12.5% על החלק שמעל הסף, בכפוף לכללים נוספים. בדוגמה זו ההכנסה נמוכה מהסף. החישוב אינו כולל ריקנות, תיקונים, מימון, הקלות אישיות או מס אפשרי במדינת התושבות. יש לבדוק את המצב האישי עם יועץ מוסמך. להנחיות משרד האוצר הפולני.
נכס מוכן שהגיע לשלב ההכנסה
ללא שיפוץ, עם משא ומתן ותפעול נכון של כל רכיבי העסקה.
הדירה הייתה מוכנה — הערך נוצר בבחירה ובביצוע
הנכס אותר בתוך כשלושה שבועות, מחיר הדירה ירד ב־35,000 זלוטי במשא ומתן, ולאחר הרכישה נמצאו שוכרים לדירה, לצמד החניות ולמחסן. במקום להשקיע בשיפוץ, הפרויקט התמקד בבחירת חבילה נכונה ובהפעלתה המלאה.
לא בכל השקעה צריך ליצור ערך באמצעות עבודות. לפעמים ההחלטה הנכונה היא לקנות נכס שכבר מתאים למטרה, לבחון היטב את מחיר החבילה ולוודא שגם הרכיבים הנלווים אינם נשארים ללא שימוש.
לפני שקונים דירה מוכנה להשכרה
התשובות מבוססות על הפרויקט המתואר; כל עסקה חדשה נבדקת בנפרד.
האם צריך להיות בפולין לאורך כל התהליך?
בפרויקט הזה הלקוח הגיע לחתימה הנוטריונית, בעוד החיפוש, המשא ומתן, התיאום ואיתור השוכרים רוכזו עבורו. בעסקה חדשה צריך לתכנן מראש נוכחות או ייפוי כוח בהתאם למסמכים ולדרישות אנשי המקצוע.
האם אפשר להשכיר חניה ומחסן בנפרד?
בפרויקט הזה צמד החניות והמחסן הושכרו לדיירים אחרים באותו בניין והוסיפו יחד 750 זלוטי לחודש. האפשרות בעסקה אחרת תלויה בזכויות, בתקנון, בתנאי החוזה ובביקוש המקומי.
כיצד חושבה התשואה של 5.50%?
הכנסה שנתית כוללת של 59,400 זלוטי חולקה בעלות השקעה מלאה של 1,079,484.50 זלוטי. זהו חישוב ברוטו היסטורי, לפני תקופות ללא שוכר והוצאות נוספות.
האם התשואה של הפרויקט מובטחת גם היום?
לא. המחירים, השכירות, המסים, זמני האיתור והוצאות התפעול משתנים. המספרים מתארים עסקה מסוימת ואינם תחזית או התחייבות לפרויקט חדש.
האם ניהול שוטף נכלל בפרויקט?
לא. השירות כלל איתור שוכרים, והלקוח בחר לנהל את השכירות בעצמו. שירות ניהול שוטף מוצע בנפרד לנכסים מתאימים ובהתאם להסכם.
השוו למקרי בוחן אחרים
מצב הנכס ומטרת הרכישה משנים את היקף העבודה ואת מבנה העלויות.
מחפשים נכס מוכן להשקעה בוורשה?
נבדוק את הדירה ואת הרכיבים הנלווים כמכלול — לפני שתתחייבו.
בואו נבדוק אם נכס מוכן באמת מתאים לכם
שלחו תקציב, יעד הכנסה, אזורים מועדפים או קישור לנכס. נבחן את המחיר, המיקום, מצב הדירה, החניה והמחסן, ונציע מסלול עבודה ברור מחיפוש ומשא ומתן ועד לרכישה ולהשכרה.