המשימה הייתה פשוטה להגדרה אך דרשה ביצוע מהיר: לרכוש סטודיו מוכן להשכרה בקרבת מרכז ורשה, במחיר נכון ובלי להיכנס לפרויקט שיפוץ.
הלקוח פנה ל־Warsaw Investor Care לגבי נכס מסוים שהצגנו למכירה. הוא כבר ביצע רכישות בפולין, ולכן בחר לארגן בעצמו את הייעוץ המשפטי ואת ההליך הנוטריוני. אנחנו ריכזנו את הצגת הנכס, התקשורת עם המוכר, המשא ומתן, תיאום העסקה ולאחר הרכישה — את איתור השוכר.
העסקה הושלמה בנובמבר 2025, בתוך כשבועיים מהפנייה הראשונה. מחיר הסטודיו ירד מ־525,000 ל־500,000 זלוטי, והשוכר נמצא בתוך כעשרה ימים ממועד פרסום הדירה.
לקוח מנוסה שחיפש עסקה ממוקדת
משקיע מירדן שכבר הכיר את תהליך הרכישה בפולין ולא נזקק לחבילת שירות מלאה.
הלקוח הגיע עם ניסיון קודם ורצה להתקדם במהירות לגבי סטודיו מסוים שהוצע למכירה. במקום להוסיף שירותים שלא היו נחוצים לו, הגדרנו מראש חלוקת אחריות ברורה.
ייעוץ משפטי ונוטריון
הלקוח בחר את אנשי המקצוע שלו, בדק את המסמכים והגיע אישית לחתימה על השטר הנוטריוני.
הצגה, משא ומתן ותיאום
ריכזנו את הקשר עם המוכר, תמכנו במשא ומתן, תיאמנו את שלבי הרכישה ולאחר מכן איתרנו שוכר.
מקרה הבוחן מדגים מדוע חשוב להגדיר בתחילת הדרך מי אחראי לכל שלב. לקוח מנוסה יכול לבחור היקף ממוקד, כל עוד תיאום העסקה נשאר ברור ומתועד.
סטודיו גמור בבניין היסטורי עם מעלית
דירה קטנה ומוכנה להשכרה, בקומה השלישית ובמיקום שמחבר את אוכוטה למרכז העיר.
הסטודיו בשטח 26 מ״ר נמכר יחד עם הריהוט והציוד המוצגים בגלריה. לא נדרש שיפוץ, גמר או תהליך ריהוט נוסף לפני השיווק לשוכר.
מוכן להשכרה
הנכס היה גמור, מצויד ומרוהט במלואו — בלי תקופת עבודות לפני ההשכרה.
קומה שלישית עם מעלית
יתרון שימושי בבניין ותיק, שמרחיב את קהל השוכרים האפשרי ומשפר את נוחות היום־יום.
מחסן נפרד
לסטודיו צורף מחסן במרתף, שהוסיף מקום אחסון שאינו מובן מאליו בדירה קומפקטית.
אוכוטה מציעה גישה מהירה למרכז ורשה, תחבורה ציבורית ומלאי בניינים ותיקים לצד פרויקטים חדשים. קראו גם את מדריך הנדל״ן של אוכוטה.
תהליך קצר, עם אחריות ברורה בכל שלב
המהירות לא באה במקום בדיקה ותיאום — היא נבעה מנכס מוכן ומלקוח שקיבל החלטות במהירות.
הצגת הנכס והגדרת האחריות
הצגנו את הסטודיו והבהרנו מי מטפל במשפט, בנוטריון, במשא ומתן ובתיאום.
משא ומתן על המחיר
המחיר המבוקש ירד ב־25,000 זלוטי — הפחתה של כ־4.8%.
תיאום העסקה והחתימה
הרכישה במזומן הושלמה בתוך כשבועיים, והלקוח הגיע לחתימה הנוטריונית.
שיווק ואיתור שוכר
לאחר הרכישה פרסמנו את הדירה, ניהלנו את תהליך ההשכרה ואיתרנו שוכר בתוך כעשרה ימים.
מי שילם את שכר השירות?
בפרויקט המסוים הזה WIC ייצגה את המוכר, ולכן המוכר נשא בשכרנו.
המוכר היה משקיע זר ולקוח קיים שלנו. משום שהוא זה שהתקשר עם WIC לצורך המכירה, הרוכש לא שילם לנו עמלת תיווך או שכר תיאום רכישה בעסקה הזאת.
הרוכש קיבל הצגת נכס, תמיכה במשא ומתן ותיאום עסקה ללא עמלה נוספת מצדו. השירות המשפטי והעלויות הנוטריוניות הוזמנו ושולמו על ידו בנפרד.
בעסקה חדשה שבה WIC פועלת מטעם הקונה חל מודל השירות והתשלום המעודכן. התפקיד שלנו, מקור התשלום והיקף הליווי מוצגים בכתב לפני שמתקדמים. ראו את המחירון העדכני.
סטודיו מרוהט, ללא תמונות ״לפני ואחרי״
הנכס נרכש במצב המוצג כאן ונמסר לשוכר עם הריהוט והציוד.
לחצו על תמונה כדי לפתוח אותה בתצוגה גדולה. כל שמונה התמונות מציגות את הסטודיו שנרכש בשדרת Jerozolimskie 83.
שוכר נמצא בתוך כעשרה ימים
הדירה הייתה מוכנה לפרסום מיד לאחר הרכישה, בלי עיכוב של שיפוץ או ריהוט.
לאחר השלמת העסקה ניהלנו את שיווק הדירה ואת תהליך איתור השוכר. שכר הדירה לבעלים נקבע על 2,900 זלוטי לחודש. דמי ועד בסך 500 זלוטי שולמו בנפרד על ידי השוכר, והחשמל חויב לפי צריכה.
| רכיב | הנתון בפרויקט |
|---|---|
| שכר דירה לבעלים | 2,900 זלוטי לחודש |
| דמי ועד ששילם השוכר בנפרד | 500 זלוטי לחודש |
| חשמל | לפי צריכת השוכר |
| זמן עד למציאת שוכר | כ־10 ימים |
| שכר איתור השוכר בפרויקט | 2,900 זלוטי |
השירות בפרויקט הסתיים לאחר איתור השוכר וחתימת החוזה. הבעלים בחר לנהל את השכירות בעצמו, ולכן לא נכללו בחישוב דמי ניהול חודשיים של WIC.
תשואה על מלוא העלות המתועדת
מחיר הנכס, המס, הנוטריון ושכר איתור השוכר נכללו באותו בסיס הון.
בהנחת 12 חודשי שכירות ולפני תקופות ללא שוכר.
34,800 ÷ 515,400 זלוטי.
המחשה היסטורית בלבד, לפני הוצאות נוספות ומס במדינת התושבות.
ריכוז נתוני הפרויקט
דמי הוועד ששילם השוכר בנפרד אינם מוצגים כהכנסה של הבעלים.
לפי המידע הרשמי המעודכן, שיעור המס על הכנסות משכירות פרטית בפולין הוא 8.5% עד 100,000 זלוטי ו־12.5% על החלק שמעל הסף, בכפוף לכללים נוספים. בדוגמה זו ההכנסה נמוכה מהסף. החישוב אינו כולל ריקנות, תיקונים, ביטוח, מימון, הקלות אישיות או מס אפשרי במדינת התושבות. יש לבדוק את המצב האישי עם יועץ מוסמך. להנחיות משרד האוצר הפולני.
עסקה מהירה בלי לדלג על הדברים החשובים
נכס מוכן, מחיר משופר ותהליך השכרה שהחל מיד לאחר הרכישה.
הערך נוצר בבחירת העסקה ובביצוע
הלקוח רכש סטודיו גמור ומצויד ליד מרכז ורשה, השיג הפחתה של 25,000 זלוטי והתקדם מחתימה לפרסום בלי תקופת שיפוץ. בתוך כעשרה ימים נמצא שוכר, והנכס עבר משלב הרכישה לשלב ההכנסה.
לא בכל השקעה צריך לבנות ערך באמצעות עבודות. כשמצב הדירה, המחיר, המיקום והביקוש מתחברים, נכס מוכן יכול לקצר את הדרך להשכרה — בתנאי שבודקים את העסקה המלאה ולא רק את התמונות.
לפני שקונים סטודיו מוכן להשכרה
התשובות מבוססות על הפרויקט המתואר; כל רכישה חדשה נבדקת בנפרד.
האם קונה בדרך כלל אינו משלם עמלה?
לא. זה היה הסדר נקודתי שבו WIC ייצגה את המוכר והוא שילם את שכרנו. כאשר WIC פועלת מטעם הקונה חל המחירון העדכני, והיקף השירות ומקור התשלום מוגדרים מראש ובכתב.
האם כל סטודיו מוכן הוא השקעה טובה?
לא. צריך לבדוק את הזכויות בנכס, מצב הבניין, עלויות קבועות, ביקוש אמיתי לשכירות, איכות התכנון, מחיר למ״ר והסחירות העתידית. ריהוט יפה לבדו אינו הופך נכס לעסקה טובה.
כיצד חושבה התשואה של 6.75%?
הכנסה שנתית של 34,800 זלוטי חולקה במלוא העלות המתועדת — 515,400 זלוטי. זהו חישוב ברוטו היסטורי, לפני תקופות ללא שוכר, תיקונים והוצאות אחרות.
האם אפשר להשלים רכישה בתוך שבועיים גם היום?
הזמן בפרויקט הזה נבע מרכישה במזומן, נכס מסוים ולקוח מנוסה שקיבל החלטות במהירות. בעסקה אחרת הזמן תלוי בבדיקות, במסמכים, במימון, בזמינות הנוטריון ובצדדים לעסקה.
האם WIC ניהלה את הדירה לאחר ההשכרה?
לא. בפרויקט הזה השירות כלל איתור שוכר, ולאחר החתימה הבעלים בחר לנהל את השכירות בעצמו. היקף השירות בכל פרויקט נקבע מראש.
השוו למקרי בוחן אחרים
נכס מוכן, שיפוץ מלא או חבילת רכיבים — לכל מסלול מבנה עלויות ותהליך שונה.
לעסקאות נוספות עם עלויות, זמנים ותוצאות מתועדות עברו אל מרכז מקרי הבוחן של WIC.
מחפשים נכס מוכן להשקעה בוורשה?
נבחן את המחיר, מצב הדירה, העלויות והכנסה אפשרית לפני שתתחייבו.
שלחו לנו את התקציב או את הנכס שמצאתם
ספרו מה אתם רוצים לקנות, באיזה תקציב ומהי מטרת ההשכרה. אפשר גם לשלוח קישור לנכס. נבדוק אם הוא מתאים, מה חסר בחישוב ואיזה מסלול עבודה יאפשר להתקדם בביטחון.