ורשה או וינה: איפה נכון לכם להשקיע בנדל״ן?

נתונים רשמיים מצביעים על רמות מחירים נומינליות שונות, אך הם משתמשים במטבעות, תקופות ושיטות שונות. ממוצעי העסקאות של NBP בוורשה ברבעון השלישי של 2025 היו 16,294 זלוטי/מ"ר בנכס בשוק הראשוני ו־16,405 זלוטי/מ"ר בשוק המשני. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של אוסטריה דיווחה על חציון מחירי הדירות בווינה בשנת 2025 של 5,212 אירו/מ"ר. השוו יחידות בפועל לאחר מס, עמלות, עבודות, עלויות מימון ותפעול במקום להמיר ממוצעים בשער חליפין יחיד.

מכירה סטנדרטית בשוק המשני של ורשה מחויבת בדרך כלל ב־ 2% מס רכישה, בכפוף לפטורים ולמבנה העסקה. מס העברת הנכסים באוסטריה הוא עקרונית 3.5% ממחיר הרכישה, כאשר רישום הבעלות בווינה ועלויות עסקה אחרות מתווספים בנפרד.

עיריית וינה ממליצה להביא בחשבון כ-10% עבור עורכי דין, מיסים, סוכנים ומימון. יש לפרט את הסכום בפועל מכיוון שמעורבות סוכנים, שכר טרחת עורכי דין, רישום משכנתא ומבנה העסקה שונים.

ייתכן שכן, אך המסלולים שונים. בווינה, אזרחי האיחוד האירופי פטורים בדרך כלל בעוד שקונים ממדינות שלישיות עשויים להזדקק להיתר מרשות MA35 או אישור מתאים על פטור. בפולין, אזרחות, סוג הנכס, מרכיב הקרקע ופטורים סטטוטוריים קובעים האם נדרש היתר MSWiA.

בוינה יש כ-220,000 דירות בבעלות עירונית ו-200,000 דירות שיתופיות. נתוני הבעלות והשכירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של אוסטריה מראים פלח גדול של דירות קהילתיות ושיתופיות. זה משפיע על האלטרנטיבות של השוכר והופך ראיות שכר דירה חוקי ספציפיות לפלח לשימושיות יותר מממוצע עירוני אחד שפורסם.

הלשכה לסטטיסטיקה של אוסטריה דיווחה על ממוצע ארצי של 10.5 אירו/מ"ר כולל עלויות תפעול ו-7.9 אירו/מ"ר לא כולל עלויות תפעול. כמו כן, היא הזהירה כי שכר הדירה בפועל תלוי בפלח דירות, באזור, בגודל הדירה ובמשך החוזה, כך שערכים אלה אינם תחזית שכר דירה ליחידת דיור בווינה.

בדקו את היחידה ואת הרכוש המשותף: לחות, חלונות, חשמל, אינסטלציה, חימום, גג, חזית, צנרת ומערכות משותפות, מעלית, מידע על אנרגיה, פרוטוקולי בעלים, רזרבה, חיובי שירות ועבודות הון מאושרות.

חלקים מכל אחת מהעסקאות עשויים להיות אפשריים באמצעות ייפוי כוח בנוי כראוי, אך הניסוח המדויק, הטופס, הפעולות המותרות, אישור נוטריוני, אפוסטיל או לגליזציה ותרגום חייבים להיות מאושרים עבור הקונה והנכס על ידי אנשי מקצוע מוסמכים.

לא. ל־WIC אין מלאי נכסים משל עצמה שמכתיב את ההמלצות. היא מחפשת נכסים אצל יזמים, סוכנויות ומוכרים פרטיים בוורשה סביב הצרכים והיעדים שסוכמו עם הלקוח, כך שהרשימה המצומצמת מונעת על ידי התאמה ולא היצע של מוכר מסוים.

לא. שירותי ניהול צד הקונה, פרויקטים ושירותי ניהול לטווח ארוך שפורסמו על ידי WIC חלים בוורשה. רכישה בווינה דורשת אנשי מקצוע אוסטרים עצמאיים מוסמכים.