האם אזרחי ישראל יכולים לקנות
נכס בפולין?

המסגרת המשפטית מבוססת על החוק מיום 24 במרץ 1920 בדבר רכישת מקרקעין בידי זרים. ההנחיות הרשמיות של המשרד באנגלית מסכמות את הכללים והפטורים העיקריים. הנחיות רשמיות של MSWiA

רוכשים מישראל

אזרחי ישראל יכולים לעתים קרובות לרכוש דירה סטנדרטית בוורשה ללא היתר אישי ממשרד הפנים והמינהל. הפטור תלוי בהגדרה המשפטית, בסוג הזכות וברישום המדויק — ולא רק במילה „דירה” שמופיעה במודעה.

במקרה שאין פטור, הרוכש מישראל מגיש בקשה לשר הפנים והמינהל. הדף הרשמי מפרט את המידע, המסמכים התומכים, מסלול התשלום והמסמכים המשפטיים הרלוונטיים. הליך קבלת ההיתר

התנאים שמפרט המשרד

• הרכישה אינה מסכנת את הגנת המדינה, את הביטחון או את הסדר הציבורי, ואינה עומדת בסתירה לשיקולי מדיניות חברתית או בריאות הציבור
• על המבקש להציג נסיבות המעידות על זיקה לפולין, כגון מעמד שהייה מתאים, נישואין, מוצא פולני, תפקיד ניהולי או פעילות עסקית
• הבקשה צריכה לכלול פרטים על הרוכש, המוכר, הנכס, הפעולה המשפטית המתוכננת, מטרת הרכישה ומקור המימון

הבטחה למתן היתר (promesa)

הבטחה למתן היתר (promesa) יכולה לספק ודאות מנהלית ראשונית לפני ההחלטה הסופית, אך היא אינה היתר רכישה. יש לבדוק את התועלת שלה, את תוקפה ואת הקשר בינה לבין חוזה הרכישה בעסקה המסוימת.

ברכישות רבות בשוק היד השנייה, שיעור PCC הרגיל הוא 2%. פטור עשוי לחול על אדם פרטי שמעולם לא החזיק בזכויות המגורים המנויות בחוק, למעט חלק של עד 50% שהתקבל בירושה. שיעור מיוחד של 6% חל על רכישת הדירה השישית וכל דירה נוספת באותה השקעה, כאשר העסקה חייבת במע״מ ובהתאם לתנאים שבחוק. לכן יש לבדוק את דפי משרד האוצר ואת נסיבות העסקה, ולא להסתמך על אחוז שהועתק ממאמר ישן. שיעורי PCC פטורים מ-PCC

לפירוט מלא של התקציב, עברו אל מדריך העלות הכוללת של קניית דירה בוורשה.

עסקה להעברת בעלות במקרקעין בפולין חייבת להיערך בשטר נוטריוני. משך הזמן מקבלת ההצעה ועד להשלמת העסקה תלוי בסוג הנכס, במימון, במסמכים, בצורך בהיתר ובמוכנות של שני הצדדים.

בדיקת נאותות צריכה לכסות את הבעלות, המוכר, החוזה, מסמכי הנכס ומצבו. רשימת הבדיקה המדויקת שונה בין רכישה מיזם, דירה רשומה בשוק היד השנייה, זכויות קואופרטיביות בדירה ובית עם קרקע.

בדיקות ליבה

• זהות המוכר וכשירותו המשפטית
• סוג הבעלות, החלק ברכוש המשותף וזכויות בחניה או במחסן
• משכנתאות, אכיפה, תביעות, זיקות ורישומים תלויים ועומדים
• חובות לוועד הבית או לחברת הניהול ואישורים רלוונטיים
• השטח הרשום, תכנית הדירה ושינויים אפשריים שבוצעו ללא היתר
• תכניות בנייה עתידיות שעלולות להשפיע באופן מהותי על הנכס
• תעודת יעילות אנרגטית ודרישות מסירה ספציפיות לעסקה

הרוכש יכול להסמיך נציג באמצעות ייפוי כוח ספציפי לעסקה, בנוסח שמתאים לשטר הנוטריוני המתוכנן. על הנוטריון או עורך הדין הפולני לאשר את הניסוח לפני חתימת המסמך בחו״ל.

מימון משכנתא

הזכאות תלויה במדיניות הבנק באותו מועד, באזרחות ובמעמד השהייה, במדינה ובמטבע שבהם מתקבלת ההכנסה, במקור ההכנסה, במסמכים, בהון העצמי ובחיתום האשראי. יש לקבל בדיקת זכאות עדכנית לפני הגשת הצעה המותנית במימון. המשיכו אל מדריך משכנתאות לרוכשים מישראל.

שוק המגורים בוורשה מורכב מכמה תתי־שווקים. דירות חדשות ודירות יד שנייה מתנהגות אחרת, וגם נכסים באותו אזור עשויים להבדיל זה מזה בסחירות, בעלויות התפעול, ברעש, באור טבעי, בנגישות לתחבורה ובביקוש מצד שוכרים.

לקבלת תמונת השוק הרחבה, היעזרו בדוחות הדיור הרבעוניים של הבנק הלאומי של פולין. לבדיקת ההקשר המרחבי והתכנוני, השתמשו בהמפה הרשמית של עיריית ורשה. זכרו שפורטלי נדל״ן מציגים בעיקר מחירים מבוקשים, ולא מחירי עסקאות שהושלמו.

המשיכו אל מדריך אזורי ההשקעה בוורשה, ומשם לעמודים המפורטים על וולה, מוקוטוב, שרודמיישצ'ה ופראגה.

מדריך זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי, פיננסי, נוטריוני, בענייני הגירה או השקעות. תקנות ונהלים אדמיניסטרטיביים עשויים להשתנות. יש לבדוק את המצב העדכני של העסקה הספציפית.