מילון נדל״ן פולני לרוכשים מישראל

מרשם שיפוטי פומבי שמתאר את המצב המשפטי של הנכס: הנכס עצמו, הבעלים או בעל הזכות, זכויות ותביעות רשומות ומשכנתאות. לא לכל זכות קואופרטיבית בדירה יש ספר נפרד, ולכן היעדר מספר KW מחייב הסבר ובדיקה — לא מסקנה אוטומטית.

המזהה שפותח ספר מסוים במערכת EKW הרשמית. הוא כולל קוד בית משפט, מספר ספר וספרת ביקורת; כתובת לבדה אינה קלט שמאפשר לפתוח את הספר הציבורי.

הספר מחולק לארבעה חלקים מרכזיים: חלק I מתאר את הנכס והזכויות הנלוות; II מזהה את הבעלים או בעל הזכות; III כולל זכויות, תביעות והגבלות אחרות; IV כולל משכנתאות.

דירת מגורים שהיא נכס מקרקעין נפרד, בדרך כלל עם ספר מקרקעין משלה ועם חלק יחסי ברכוש המשותף. את הדירה ואת החלק המשותף בודקים כחבילה משפטית אחת.

זכות קניינית מוגבלת, ניתנת להעברה ולהורשה, הקשורה לקואופרטיב דיור. היא אינה זהה לבעלות נפרדת בדירה, אף שאפשר למכור אותה ולעיתים גם למשכן אותה.

זכות ארוכת טווח להשתמש בקרקע ציבורית. קרקעות מגורים רבות הומרו לבעלות לפי חקיקה נפרדת, אך ספרים ישנים, פרויקטים מעורבי שימוש וזכויות שאינן למגורים עדיין דורשים ניתוח.

בעלות של יותר מאדם אחד, בדרך כלל בחלקים יחסיים או בין בני זוג במסגרת שיתוף ללא חלקים קבועים. החתימות, ההסכמות והמימון חייבים להתאים לצורת הבעלות בפועל.

חלקי הקרקע והבניין שאינם משמשים דירה אחת בלבד. בעלי הדירות משתתפים בהם באמצעות חלקים המחוברים לדירותיהם, והחלטות ועלויות ברכוש הזה יכולות להשפיע ישירות על ההשקעה.

המסגרת שנוצרת מבעלי יחידות נפרדות בבניין. היא מנהלת את הרכוש המשותף, מקבלת החלטות וגובה חיובים, לעיתים באמצעות חברת ניהול.

מרשם גאודטי ציבורי עם נתונים על חלקות, מבנים ויחידות. הוא מסייע בזיהוי ובבדיקות תכנון, אך אינו מחליף את ספר המקרקעין בבדיקת הבעלות.

מסמכים רשמיים המציגים את הנתונים התיאוריים ואת מפת הקרקע הרלוונטית. הם עשויים להידרש לפעולות נוטריוניות, שיפוטיות או מנהליות מסוימות.

זכות שמכבידה על נכס לטובת נכס אחר או אדם, למשל מעבר, גישה, תשתיות או מגורים אישיים. ההיקף נקבע לפי מסמך היצירה והניסוח הרשום.

זכות לדרוש מאדם אחר פעולה או הימנעות מפעולה. בהקשר של מקרקעין, זכויות תביעה מסוימות עשויות להירשם בחלק III של ספר המקרקעין — למשל זכות של קונה לדרוש העברת בעלות. המונח אינו אומר בהכרח שכבר הוגש הליך לבית המשפט.

זכות בטוחה הרשומה על מקרקעין או על זכות מתאימה, בדרך כלל לטובת בנק. משכנתה של המוכר אינה בהכרח סיבה לוותר על הדירה, אך יש לתאם את הפירעון, הסכמת הבנק והמחיקה.

סימון שהוגשה בקשה, ערעור או פעולה אחרת שיכולים לשנות את הספר. הוא מזהיר שהרישומים המוצגים עדיין אינם התמונה המשפטית הסופית.

הסכם שנועד לשמור נכס מסוים לתקופה מוגדרת בזמן שמבצעים פעולות מוסכמות. בעסקת יזם הוא מוסדר בחוק היזם; ביד שנייה הניסוח וההשלכות דורשים בדיקה חוזית פרטנית.

תשלום הקשור להסכם הזמנה. במסגרת הסטטוטורית של רכישה מיזם הסכום וכללי ההחזר מוסדרים; מחוץ למסגרת הזאת הבסיס המשפטי ונוסח ההסכם קובעים.

חוזה שבו הצדדים מתחייבים לחתום על הסכם המכירה הסופי בתנאים מהותיים שהוגדרו. לצורה יש משמעות: חוזה מקדים נוטריוני יכול להעניק כלי אכיפה חזקים יותר ממסמך רגיל בכתב.

תשלום שעליו חלות ברירות המחדל של סעיף 394 לקודקס האזרחי, אם החוזה או הנסיבות אינם קובעים אחרת. במצבי הפרה מתאימים הצד האחר עשוי לשמור אותו או לדרוש כפל סכום.

תשלום על חשבון המחיר שבדרך כלל אינו כולל את מנגנון הכפל המיוחד של zadatek. ההחזר והפיצוי עדיין תלויים בחוזה ובסיבה שבגללה העסקה לא הושלמה.

מסמך רשמי שעורך נוטריון בפולין לפעולות שהדין מחייב לערוך בצורה זו, ובהן העברת בעלות במקרקעין. הנוטריון מתעד את הצהרות הצדדים ומבצע את הבדיקות והפעולות הנדרשות בדין. בעסקת רכישה הוא מגיש גם בקשות רישום מתאימות כשנדרש.

הפעולה המשפטית שבה הבעלות עוברת לקונה, בדרך כלל בתוך שטר המכירה הנוטריוני. מסירת מפתחות, מועד התשלום והרישום המאוחר בספר הם שלבים קשורים, אך אינם זהים להעברה המשפטית.

בקשה רשמית לבית המשפט להוסיף, למחוק או לשנות רישום ב־KW. שטר העברה כולל בדרך כלל את הבקשה המתאימה, אך החלטת הרישום של בית המשפט היא שלב הליכי נפרד.

מסמך שמתעד מסירה פיזית של נכס יד שנייה, לרבות מצב, מפתחות, קריאות מונים, ציוד והערות. יש להבדיל בינו לבין פרוטוקול המסירה הסטטוטורי בעסקת יזם.

הסכם נוטריוני סטטוטורי שבו היזם מתחייב לבנות ולהעביר את דירת המגורים או הזכות המוגדרת, והקונה מתחייב לשלם לפי לוח מוסכם.

מסמך מידע סטטוטורי על היזם, הפרויקט, הקרקע, המימון, ההיתרים, הסביבה, לוח הביצוע והדירה המוצעת, בצירוף הנספחים הנדרשים. הוא חלק מחבילת המידע החוזית.

חשבון בנק סטטוטורי המשמש לתשלומי קונים בעסקאות יזם המכוסות בחוק. הכספים משתחררים לפי סוג החשבון ומנגנון החוק והתקדמות הפרויקט, ולא כתשלום רגיל לחשבון הפעילות של היזם.

קרן הגנה סטטוטורית במערכת UFG לתשלומי רוכשים מכוסים במצבי כשל שנקבעו בחוק. הכיסוי תלוי בכך שהעסקה והסכומים אכן נמצאים בתוך המשטר החוקי.

מונח שוק למצב הלא גמור שבו יזם מוסר דירה. אין מאחוריו מפרט אחיד; רק החוזה, המפרט הטכני והתוכניות קובעים מה נכלל.

בדיקה ושלב מסירה שבו הקונה בוחן את הדירה שהושלמה ורושם ליקויים בפרוטוקול. לפי רצף הפרויקט היא קודמת להעברת הבעלות או משתלבת בהכנות אליה.

אי־התאמה או פגם בנכס שנמסר. חוק היזם כולל הליך מסוים לליקויים שמתגלים במסירה, לרבות טיפול בליקוי מהותי; הסיווג תלוי בעובדות ובהערכה מקצועית ומשפטית.

מסגרת אחריות של מוכר לפגמים או אי־התאמה לפי הקודקס האזרחי וכללי צרכנות רלוונטיים. הזכויות, המגבלות, המועדים והקשר לחוק היזם תלויים בסוג הקונה והעסקה.

נכס שנרכש מיזם או ממוכר ראשון כחלק מאספקת בנייה חדשה. המסמכים, הגנות הקונה, טיפול המע״מ ורצף המסירה שונים מעסקת יד שנייה.

רכישה מבעלים קיים ולא במסלול הסטנדרטי של יזם. הבעלות, המחזיקים, חובות, מצב פיזי, שינויים, פירעון משכנתה וסמכות המוכר הופכים לבדיקות מרכזיות.

מס עסקה שבדרך כלל חל בשיעור 2% על רכישת יד שנייה כאשר המכירה אינה כפופה למע״מ. הפטור החוקי לרכישת דירה ראשונה וכלל נפרד לרכישות מרובות מחייבים לבדוק את היסטוריית הקונה ואת מבנה העסקה.

בעסקת יזם רגילה המע״מ נכלל בדרך כלל במחיר הברוטו, והמכירה אינה מחויבת גם ב־PCC. קיימים חריגים, לרבות הסדר לרכישות מרובות בתנאים הקבועים בחוק. השיעור יכול להשתנות לפי סוג הזכות והתנאים בחוק, במיוחד בחניה, מחסן ורכיבים נלווים.

שכר מקצועי שנקבע עם הצדדים בתוך תקרות שנקבעו בדין. הוא נפרד ממסים, אגרות בית משפט, העתקים מאושרים והוצאות אחרות שנגבות בשלב הנוטריוני.

אגרה סטטוטורית לבקשה שיפוטית, לרבות רישום, שינוי או מחיקה ב־KW. כשהשטר כולל את הבקשה, הנוטריון גובה בדרך כלל את האגרה כחלק מסכומי הסגירה.

תעודה סטטוטורית שמתארת מאפייני אנרגיה מחושבים של בניין או דירה. במצבי מכירה והשכרה שנקבעו בחוק יש למסור אותה, והמסירה מצוינת בשטר המכירה.

מסמך תכנון מקומי מחייב שקובע שימושים מותרים ופרמטרי בנייה בשטח המכוסה. הוא עשוי להשפיע על בנייה עתידית, צפיפות, כבישים, שירותים וסביבת הנכס.

החלטה מנהלית המשמשת לפרויקט מתאים כאשר אין תוכנית מקומית. היא מגדירה פרמטרים להשקעה המוצעת, אך אינה מקנה בעלות בקרקע.

המסלול המנהלי שמאפשר שימוש חוקי בבניין שהושלם יכול לכלול היתר שימוש או הודעת השלמה, בהתאם לפרויקט. המסמך חייב להתאים לבניין ולהיקף העבודה המדויקים.

היתר לפי חוק רכישת מקרקעין בידי זרים, שעשוי להידרש לפי אזרחות, מעמד הקונה והזכות הנרכשת. קיימים פטורים רחבים לאזרחי EEA ושווייץ, ופטור לדירת מגורים נפרדת יכול לחול גם במקרים אחרים בכפוף לגבולות החוק.

הרשאה שמאפשרת לנציג לבצע פעולות מוגדרות עבור הקונה. בעסקת מקרקעין הצורה וההיקף חייבים להתאים לדרישות הפולניות ולעסקה; ייפוי כוח כללי אינו מתאים אוטומטית.

אימות שמאפשר להסתמך במדינה אחרת על מסמך ציבורי. אפוסטיל חל בין מדינות אמנת האג; במדינות או מסמכים אחרים יכול להידרש מסלול לגליזציה אחר.

איש מקצוע שמוסמך לפי הדין הפולני להכין תרגומים מאושרים ולבצע תרגום בעל פה. מסמכים זרים עשויים לדרוש תרגום מושבע לפולנית, וצד שאינו דובר פולנית עשוי להזדקק למתורגמן בפגישה הנוטריונית.

יחידת מגורים עצמאית שעומדת בתנאים הסטטוטוריים להפרדה לנכס נפרד. הסיווג משפיע על מבנה הבעלות ולעיתים על מסלול היתר הרכישה לזר.

מבנה שכירות מוסדר למשכירים פרטיים מתאימים, עם מסמכים מוגדרים ובהם הצהרה נוטריונית של השוכר על אכיפה ומנגנון כתובת חלופית. יש חשיבות לפורמליות ולהודעה לרשות המס.

סכום תקופתי שמשולם לקהילת הבעלים, לקואופרטיב או למנהל עבור עלויות הבניין, ולעיתים כולל מקדמות לחלק מהשירותים וקרן שיפוצים. זה אינו שכר הדירה שהשוכר משלם לבעלים.